为什么我预测香港的房价不会涨

这几天香港“撤辣”后各个站点消息已经沸腾了，据称各个售楼处已经人满为患，尤其是许多自媒体的评论基本都是香港房地产市场好像马上要从ICU转到KTV了。但我觉得香港的房地产市场还会继续下行，至少中短期还会继续下行。理由如下：

1 “撤辣”影响有限：

“撤辣”前，影响入手房产价格的税收主要有以下几种：

1.1从价印花税 AVD

对于香港永久居民 HKD100-4.25%，对于非香港永久居民则是HKD100-8.5%（翻倍）

1.2 特别印花税 SSD

针对短炒（持有小于6个月），20%；持有两年以上免税

1.3 买家印花税 BSD

针对非香港永久居民，15%

撤辣后，不论是否为永久居民、持有时间，印花税只收取scale 1 （0-4.25%）的从价印花税。看数据撤辣前后对于房地产入手价格影响巨大（35%），但实际上对于香港永久居民的买卖影响不大。而基于到香港的内地新移民去港意愿不大（优才、高才实际到港的比例很低），因此“撤辣”的实际效果如何，还得看后续的移民政策是否跟进。

2 香港房价全球最高：

香港的房价在下跌后基本上还能保持全球第一的排名，高于纽约、日内瓦、伦敦。而香港的人均收入仅排名全球第18，不能支撑高昂的房价。

3 租售比低

香港的租金收益率在这波下跌前不足2%，这波下跌后也不到3%。如果考虑物业税（property tax）、地租等因素，租金收益率就更低了。考虑到港币（美元）融资利率的上行，目前价格下房产的投资价值极低。

4 前景不明

随着新加坡的崛起，香港亚洲金融中心的地位岌岌可危，如果没有政府相关产业政策、入境政策的持续跟进，香港经济的前景不容乐观。在经济上行受压的前景下，房产价格很难提升。

虽然我觉得香港目前的房产不具有投资价值，但房价下跌对于香港并不是一件坏事。首先，香港生活的痛苦指数很高，主要原因是高房价导致。房价下跌可以让民众更容易买房，释放消费能力。其次，房价是一项重要的经济指标，其持续下跌可以倒逼政府出台一些有力的政策。

没有只涨不跌的资产！

（以上仅为作者个人对会计准则、税法、估值的理解，不能替代任何对会计、税务、法律的官方解读，也不构成任何投资建议。作者不看好也不看空上述提及的任何股票。）